【經營實戰】不想當修馬桶的房東？
打造「自動化收租系統」的 3 個關鍵

很多對收益型不動產有興趣的人，最後卻不敢踏出那一步，原因往往不是因為沒錢，而是因為這句話：

「我看網路上說，當房東很累耶！半夜馬桶壞掉要修、房客忘記帶鑰匙要幫忙開門、遇到奧客還會欠租......我哪有那個美國時間？」

這確實是很多「兼職房東」的惡夢。

但我想告訴你一個秘密：
真正持有大量收益型不動產的投資者，通常連馬桶長什麼樣子都沒看過。

為什麼？因為他們買的是「資產」，而不是幫自己找一份「水電工的兼職」。
如果你收租收得很累，那通常代表一件事：你的「系統」設計錯誤了。

關鍵一：從源頭解決 80% 的問題——「嚴格篩選」

不管是馬桶壞掉還是欠租，這些問題的根源，通常都在「人」。

很多新手房東為了不想讓房子空著，急著把房子租出去，結果來者不拒。
這就是災難的開始。

專業的經營者會這樣做：

• 查核工作證明：確保他有穩定的現金流來支付你的現金流。

• 觀察細節：看房時準不準時？穿著談吐如何？這能反映他未來對待你房子的態度。

• 敢於拒絕：寧可空窗一個月，也不要租給一個讓你痛苦一年的奧客。

👉 記住：好房客帶你上天堂，壞房客讓你忙得像蟑螂。篩選，是投資回報率裡最重要的一環。

關鍵二：別用人情管理，要用「SOP 與合約」

這是一門生意，不是交朋友。

很多糾紛來自於「界線模糊」。
燈泡壞了誰修？牆壁髒了扣多少錢？這不該看心情，該看合約。

建立你的 SOP（標準作業程序）：

• 維修責任劃分：消耗品（燈泡、遙控器電池）歸房客，結構性修繕（漏水、冷氣故障）歸房東。寫清楚，爭議就少一半。

• 溝通管道：不要給私人 Line，或者設定好「非緊急狀況」的回覆時間。不要讓房客覺得你 24 小時待命。

關鍵三：花錢買自由——「專業代管」與「外包」

這是一個簡單的數學題。

假設你的時薪是 500 元。
如果你為了省下 1,000 元的修繕費，自己跑去買材料、花半天時間修水龍頭，那你其實是虧本的。

如果你想把收益型不動產做大，你必須學會「外包」。

1. 修繕外包：建立一個可靠的水電師傅名單。房客報修，你直接派單，師傅修完回報，你轉帳。你連出門都不用。

2. 全代管服務：如果你的本業很忙，市面上有專業的「包租代管」業者。通常收取租金的 10% 作為服務費，但他們幫你處理帶看、簽約、維修、催租。

你會問：「給人家賺 10% 不是很虧嗎？」
錯了。這 10% 是你買回「時間自由」的成本。
讓你把時間拿去賺本業的錢，或是去尋找下一個值得投資的物件。

你是「CEO」還是「打雜工」？

收益型不動產的最終目的，是讓資產為你工作。
如果你買了房，卻把自己累得半死，那你就不是在投資，你只是花大錢買了一份很累的工作。

一個好的收租系統，應該要像「定存」一樣無聊。
每個月時間到，手機跳出入帳通知，就這樣而已。

🛠️ 不知道怎麼建立你的「收租系統」？

你擔心買了房之後管不來？或者不知道去哪裡找可靠的代管資源與修繕團隊？

別讓「怕麻煩」阻礙了你累積資產的機會。

在我們的【收益型不動產諮詢】中，我們不只談買賣，更談「經營」：

• 分享我們篩選房客的獨家檢核表。

• 協助評估你的物件是否適合委託代管。

• 幫你計算扣除管理成本後的真實淨回報。

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這四篇文章，我們從觀念、心態、資金談到經營。
相信你對收益型不動產已經有了全新的認識。
下一篇，我會分享一個「真實案例」，讓你看看一位普通上班族，是如何透過第一間收益型不動產，改變了他對工作的焦慮。