【投資算盤】房仲說投報率 5% 能信嗎？
3 個公式教你算出房子的「真實身價」

「這間房子總價 1000 萬，月租 4 萬，投報率有 4.8% 喔！很划算！」

看房的時候，你一定聽過房仲這樣說。

這時候，很多新手會拿出計算機按一按：
40,000 x 12 / 10,000,000 = 4.8%

「哇！真的耶，比定存高太多了！」然後就衝動簽約。

請等一下。
身為專業的投資者，我必須告訴你一個殘酷的真相：
這個數字是「虛」的。

如果你只看這個數字買房，最後進到口袋的錢，可能會讓你大失所望。
今天，我要教你 3 個真正的投資客在用的公式，幫你把房子的「素顏」看清楚。

公式一：表面投報率 (Gross Yield) —— 這是廣告，聽聽就好

這就是房仲最愛用的算法。

公式：年租金 ÷ 房屋總價

為什麼我說它不準？
因為它假設房子「全年滿租」且「沒有任何持有成本」。

但在現實世界裡，這是騙人的。
房子要繳稅、要維修、會有空窗期。這個數字通常是用來「快速篩選」用的，如果連表面投報率都不到 3%，那就直接跳過不用看了。

公式二：淨投報率 (Net Yield) —— 這才是房子的真實體質

這一步，我們要開始扣掉那些「隱形成本」。

公式：（年租金 - 持有成本） ÷ 房屋總價

什麼是持有成本？請務必把這些算進去：

• 空置成本：保守估計每年算 1 個月空租（或 5%~10%）。

• 維修與管理費：燈泡壞掉、冷氣清洗、給代管業者的服務費（通常約租金 10%）。

• 稅金：房屋稅、地價稅。

扣完這些之後，原本 4.8% 的投報率，可能瞬間掉到 3.5%。
這時候你才是在看這間房子的「素顏」。

公式三：現金回報率 (Cash on Cash Return) —— 這才是你的賺錢效率

這是最重要、但最少人知道的公式。
因為我們買房通常會用「槓桿」（貸款）。

我們真正在意的不是「房子」賺多少，而是「我口袋拿出來的本金」賺多少。

公式：年度淨現金流 ÷ 實際投入本金

舉個例子：

• 你買 1000 萬的房子，貸款 8 成，自備款 + 雜支投入約 250 萬。

• 扣掉房貸本利和、所有雜支後，這間房子每年讓你淨賺 15 萬現金。

你的現金回報率是：15萬 ÷ 250萬 = 6%

發現了嗎？
透過槓桿，你的資金效率被放大了。這就是為什麼有錢人喜歡借錢買資產的原因。

不要相信感覺，要相信數學

很多新手買房憑感覺：「我覺得這裡以後會漲」、「我覺得裝潢很漂亮」。
但專業投資者的眼裡只有數學。

如果算出來 現金回報率 (CCR) 低於你的預期，不管房子再漂亮，它都是負債，不是資產。

🧮 覺得公式太複雜？怕自己算錯？

別擔心，我們已經幫你準備好了。

在我們的【收益型不動產諮詢】中，我們會直接使用我們團隊開發的「投資試算表」。

• 輸入總價、租金、貸款條件。

• 自動扣除稅金、空置率、維修成本。

• 一鍵算出：這間房子到底能不能買？

別讓錯誤的計算，吃掉你未來十年的獲利。

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（如果你還沒有物件，我們也會教你怎麼用這套邏輯去挑房）

學會了怎麼算，下一篇我們要進入「實戰挑選」：
「看房時除了看裝潢，還有哪 5 個『隱形細節』決定了這間房子好不好租？」