【資金規劃】房地產是有錢人的遊戲？
其實，入門門檻比你想得低

每次我在講座或諮詢中提到「買房收租」，最常聽到的嘆氣聲是這樣的：

「唉，但我沒有幾千萬，房地產離我太遠了。」

「那是大老闆在玩的遊戲，我們領薪水的只能看看。」

這是一個天大的誤會。

如果你也以為要等到戶頭存滿 2,000 萬才能買 2,000 萬的房子，那你可能這輩子都很難進場。
事實上，收益型不動產之所以迷人，正是因為它有一個其他投資工具很難取代的特性——

它是銀行最願意借錢給你的資產。

觀念一：你買的是「總價」，但你付的只是「門票」

股票買賣通常需要全額交割（除非你開槓桿融資，但風險極高）。
但房地產不同。

在台灣，絕大多數的房地產交易，你只需要準備 20% ～ 30% 的自備款。
剩下的 70% ～ 80%，是銀行幫你出的。

這意味著什麼？

• 買一間 800 萬 的收益套房，你不需要有 800 萬。

• 你可能只需要準備 160 萬 ～ 240 萬 左右。

這個數字，是不是聽起來親切多了？
對於一個工作幾年、有穩定儲蓄習慣的上班族或是雙薪家庭來說，這並不是遙不可及的天文數字。

觀念二：別把「買自住」的價格投射在「收益型」上

很多人的恐懼來自於：「我看我家附近的房子都要 2,000 萬起跳啊！」

請記得我們上一篇說過的：投資不是自住。

你不需要買在台北市的正蛋黃區，也不需要買有氣派大廳的新成屋。
收益型不動產看重的是「租金投報率」。

在許多具備剛性需求（例如：工業區周邊、大學城、捷運末端站）的區域，
你完全找得到總價在 600萬 ～ 1000萬 之間，且租金收益穩定的好物件。

換算下來，你的入場門檻其實跟買一台進口車差不多。

差別在於：車子落地就折舊，越開越不值錢；
而房子裡的租客，會每個月幫你繳那 70% 的銀行貸款。

為什麼我說「普通人」更該學會用這個工具？

有錢人買房可能是為了節稅或傳承，可以直接付現。
但對於我們這種「用時間換金錢」的普通人來說，「安全的槓桿」是我們翻轉資產階級少數的機會。

收益型不動產是少數符合以下三個條件的槓桿工具：

1. 利率低（房貸利率通常是市面上最低的貸款）。

2. 還款期長（可以分 20 年、30 年慢慢還）。

3. 有人幫你還（只要你的選房邏輯正確，租金能覆蓋房貸，等於是房客在幫你買房）。

重點不是你有多少錢，而是你會不會「算」

當然，我也要潑一桶冷水。
門檻低，不代表沒有風險。

正因為用了槓桿（借錢），你更需要精算：

• 現金流是不是正的？（租金 > 房貸本利和 + 雜支）

• 萬一升息，你的緩衝空間有多少？

• 如果空租兩個月，你的預備金夠不夠？

這不是賭博，這是一場數學題。

💰 你的資金，其實比你想得更有力量

你手邊有一筆閒置資金（定存、股票獲利、儲蓄），但你不確定它夠不夠進場？
或者你好奇：「以我現在的薪水條件，銀行願意借我多少錢？」

不要自己猜，讓數字說話。

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寫到這裡，觀念、心態、資金我們都談過了。
下一篇，我們要進入實戰環節：
「好的包租公不是天生的，是設計出來的。如何把房子變成自動化賺錢機器？」