【房產迷思】為什麼你買的房子賺不到錢？
90% 的新手都死在「用自住的心態買投資」
上一篇我們提到，收益型不動產是你的「資產分身」。
但現實中，我看過很多充滿熱情的新手，存了一筆錢，買了第一間準備收租的房子，結果卻是——
裝潢花了大錢，租金卻拉不上去
房子很漂亮，但租客總是嫌交通不便
每個月扣掉房貸和維護費，現金流甚至是負的
為什麼會這樣？是因為運氣不好嗎？還是房市不好？
其實，問題通常出在同一個地方：
你用挑選「夢想家」的眼光，去挑了一台「印鈔機」。
錯誤的起點：你喜歡的，租客未必買單
這是最殘酷，但也最重要的一課。
當我們在買「自住型」房子的時候，我們腦中想的是：
環境要安靜、清幽
景觀要好，要有大陽台
廚房要大，可以做菜給家人吃
裝潢要有品味，要在這裡住一輩子
這些需求完全正確——如果你是買給自己住的話。
但「收益型」不動產的邏輯完全不同。你的客戶（租客）在乎的往往是：
離捷運站近不近？（他不在乎吵，他只在乎多睡 10 分鐘）
生活機能好不好？（樓下有沒有超商、便當店）
設備有沒有壞？（他不需要進口廚具，只要耐用、乾淨）
發現了嗎？
你眼中的「優點」（清幽、大坪數、高級建材），在租金回報率面前，往往變成了「成本」。
舉個例子：買名車 vs. 買計程車
讓我用一個更簡單的比喻。
「自住買房」就像買一台你愛的跑車。
你在乎的是外型帥不帥、駕駛爽不爽。就算它很耗油、保養很貴，你也願意付錢，因為那是你的「情緒價值」。
「投資買房」就像買一台計程車來營業。
這時候，外型帥不帥不重要。你在乎的只有三件事：
這台車耐不耐操？（維護成本）
是不是省油？（持有成本）
客人愛不愛坐？能不能跑出最高里程數？（租金投報率）
很多人的失敗，就是買了一台昂貴的跑車，然後期待它能幫你跑計程車賺錢。
這從邏輯上就錯了。
新手最常犯的 3 個「自住濾鏡」錯誤
1. 過度裝潢（Over-improvement）
覺得「我要把房子弄得像自己家一樣溫馨」。結果花了 100 萬裝潢，租金每個月只多了 1,000 元。這筆裝潢費，你可能要收租 80 年才回本。
👉 正確思維：裝潢是為了「好租」與「耐用」，每一分錢都要算得出回報率。
2. 挑選「未來可能會漲」但「現在沒機能」的地方
很多重劃區，馬路很大、房子很新，自住很舒服。但對於依賴大眾運輸的租屋族來說，那裡是「荒漠」。空置期一長，你的現金流就斷了。
👉 正確思維：收益型看的是「現在的機能」，不是「未來的藍圖」。
3. 執著於單價，忽略了總價與投報
自住時，我們會在意一坪多少錢。但在收益型不動產，重點是「我投入多少本金，每年能拿回多少錢」。
👉 正確思維：別只看房價，要看 Yield（殖利率）。
把「喜歡」收起來，把「計算機」拿出來
寫這篇文章，不是要告訴你不能買漂亮的房子，而是要提醒你：
當你決定要配置「收益型不動產」的那一刻起，請把你個人的喜好先放進抽屜裡。
這很難，我知道。因為買房是人生大事，我們很難不帶感情。
但也正因為如此，你更需要一個客觀的第三隻眼，幫你檢查：
「這筆交易，到底是在滿足你的購物慾，還是在幫你建立資產？」
💡 你的選房邏輯，是「自住」還是「投資」？
如果你手邊已經有在觀望的物件，或者你正準備開始看房，卻不確定自己是不是掉進了「自住陷阱」......
別急著下斡旋。
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下一篇，我們來聊聊大家最在意的錢：
「到底要準備多少錢才能開始？為什麼我說門檻沒有你想得那麼高？」
👉 延伸閱讀：覺得心態準備好了，但擔心資金不夠多？
